Nyt Fisketorvet mødt med krav om reelle 'ungdomsboliger'

Det kan lyde som et trickspørgsmål, for siger det ikke selv? Ligger det ikke i navnet, at det er en bolig, der er øremærket til en ung studerende og har en husleje, der er til at betale på for eksempel SU?

Men så enkelt er det selvfølgelig ikke.

Sagen er den, at landets kommuner indtil december sidste år ikke har kunnet stille krav om, at såkaldte ungdomsboliger rent faktisk skulle bebos af unge, når de var færdigbygget.

Dette 'hul' i lovgivningen har ført til et sandt boom i antallet af nye ungdomsboliger i København, uden at det har gjort det store indhug i boligmanglen blandt byens studerende. Ifølge Københavns Kommune var det sidste år kun 57 procent af de københavnske ungdomsboliger, der var beboet af et studieaktivt, ungt menneske.

Men lige før årsskiftet vedtog Folketinget en revision af planloven, der betyder, at landets kommuner fremover kan stille krav om, at ungdomsboliger rent faktisk er øremærket til studerende.

Og for nylig faldt hammeren så for bygherren bag den kommende udvidelse af Fisketorvet.

I høring igen

Politikerne i Teknik- og Miljøudvalget i Københavns Kommune skulle vedtage den endelige lokalplan, der skal muliggøre en udvidelse af shoppingcenteret på Kalvebod Brygge med blandt andet erhverv og boliger — herunder ungdomsboliger.

Men i stedet for at blive vedtaget røg lokalplanforslaget tilbage til forvaltningen. Et flertal af udvalgets medlemmer valgte nemlig at stemme for et forslag fra SF om at sende planen i en ny, offentlig høring med krav om studieaktivitet for beboere i projektets ungdomsboliger.

Med andre ord: Den nye mulighed i lovgivningen skulle nu tages i brug.

Det Radikale Venstre, SF, Enhedslisten og Alternativet stemte for at sende lokalplanforslaget i en ny høring, mens Venstre, De Konservative og Socialdemokratiet stemte imod. Og dermed blev det lige akkurat vedtaget med stemmerne 6-5.

Københavns socialdemokratiske overborgmester, Sophie Hæstorp Andersen, var ellers meget begejstret tilbage i december, da Folketinget gjorde det muligt for landets kommuner at stille krav om studieaktivitet ved byggeri af ungdomsboliger:

»Med planlovsændringen kan vi endelig sige til alle unge studerende, der har prøvet at stå midt i en boligjagt, at der er hjælp på vej,« sagde overborgmesteren dengang i en pressemeddelelse.

Marcus Vesterager, der er medlem af Teknik- og Miljøudvalget for Socialdemokratiet, understreger over for Magasinet KBH, at man ikke stemte imod, fordi man har ændret holdning til planlovsændringen — tværtimod.

»Vi stemte imod, fordi planlovsændringen ikke er tiltænkt lokalplaner, der allerede er blevet sendt i offentlig høring. Det står ligefrem i bemærkningerne til loven. Det betyder, at der er en procesrisiko ved det,« siger han.

Han nævner et lignende tilfælde med et planlagt boligbyggeri på Slotsherrensvej i Vanløse, der blev sendt tilbage i offentlig høring i marts. I dette tilfælde er bygherrens advokater efterfølgende vendt tilbage med påstanden om, at politikernes ageren var ulovlig.

Socialdemkratiet har på den baggrund bedt om et notat fra forvaltningen, som man fortsat venter på.

»Derudover er der jo i det her tilfælde ikke nogen garanti for, at det rent faktisk ender med flere ungdomsboliger. Ejeren kan jo bare ændre sine planer og lave helt almindelige boliger,« siger Marcus Vesterager.

»Vi er ikke uenige i hensigten, og vi kommer helt sikkert til at bruge de nye bestemmelser fremover. Vi synes bare ikke, det var risikoen værd i dette tilfælde.«

Boom i antal ungdomsboliger

De seneste års intense byggeri af nye ‘ungdomsboliger’ har betydet, at det gennemsnitlige areal på en nybygget, københavnsk bolig er faldet fra 100 til 60 kvadratmeter fra 2017 til 2022.

I 2021 var halvdelen af alle nybyggede boliger angivelige 'ungdomsboliger'.

Bygherrernes tilsyneladende umættelige tørst efter ungdomsboliger skyldes selvfølgelig, at der har været ‘penge i lortet’, for nu at sige det ligeud.

En bolig bygget efter reglerne om ungdomsboliger må have et areal helt ned til 13 kvadratmeter — væsentligt lavere end de 40 kvadratmeter, der er mindstekravet for almindelige boliger i nybyggeri.

Når der så samtidig ikke er noget krav om, at beboeren skal have en bestemt alder, eller at huslejen skal være på et bestemt niveau, åbner det muligheden for stuve flere beboere ind på den samme plads til en højere gennemsnitlig husleje.

Huslejen i private ungdomsboliger er væsenligt højere end i kollegieværelser eller almene ungdomsboliger.

Et velkendt eksempel er lejlighederne i Fisketorvets nabo ved Dybbølsbro, Kaktustårnene. De blev oprindelig opført som såkaldte ungdomsboliger, men det er nok de færreste unge studerende, der vil have råd til at betale op til 11.000 kroner om måneden for hvad der reelt er et værelse med tekøkken på 33 bruttokvadratmeter.

Krav om studieaktivitet

Og det er blandt andet ungdomsboliger med huslejer i dén størrelsesorden, man håber, at planlovændringen kan komme til livs.

Ændringen indfører et nyt begreb, ‘ustøttede private ungdomsboliger’, som kommunerne kan kræve en vis mængde af i forbindelse med nybyggeri.

Samtidig gør ændringen det muligt for kommunerne at stille krav om, at administratoren af ustøttede private ungdomsboliger sikrer, at beboerne rent faktisk er studerende eller uddannelsessøgende. Det skal dokumenteres, når man indgår lejekontrakten, og det skal bekræftes en gang om året.

Når man på denne måde indskrænker mængden af mulige lejere til kun at omfatte studerende, vil huslejen — i hvert fald i teoren — blive tvunget ned til et niveau, som de studerende rent faktisk kan betale.

Om det kommer til at fungere sådan i praksis, må vi vente med at finde ud af, indtil de første ustøttede private ungdomsboliger bliver en realitet. Som Vesterager indikerer, kan man nok også forestille sig en situation, hvor der pludselig ikke bliver bygget 'ungdomsboliger' længere, fordi de nu ikke længere er særligt rentable for de private udviklere.

Og når det gælder Fisketorvets ungdomsboliger kan der gå en rum tid endnu. Foreløbig skal den nye høringsperiode på tre måneder overstås, og så skal lokalplanforslaget igen behandles af politikerne.

Vi følger naturligvis udviklingen her på Magasinet KBH.