Ny bydel 'Kløverparken' skal komme hurtigt — ellers kan det koste milliarder

Fra i dag græsmarker og firkantet industribyggeri fra 1960’erne skal området snart forvandles til en ny bydel med boliger, butikker og metro.

Kommunens seneste udviklingsplan fra december 2024 opgraderede nemlig Kløverparken fra et såkaldt ’perspektivområde’ til et ’byudviklingsområde’ — hvilket betyder, at byggeriet skal sættes i gang hurtigere end hidtil planlagt og synkroniseres med åbningen af byens næste metrolinje.

Udsigten til byliv på disse kanter er dog ikke kun blevet mere realistisk — den er blevet økonomisk bydende nødvendig.

Metrogæld tvinger tempoet i vejret

Ifølge branchemediet Byrumsmonitor risikerer Københavns Kommune og staten nemlig at ende med en regning på potentielt op til 6 milliarder kroner, hvis ikke bydelen udvikles i rekordfart, så den står i hvert fald næsten færdig i 2035.

Årsagen ligger i finansieringen af metroens kommende linje M5, hvor Metroselskabet efter planen vil optage gæld for godt 11 milliarder kroner.

Dén gæld skal dækkes af billetindtægter efter åbningen, og prognoserne forudsætter en markant befolkningstilvækst i de nye metrobetjente områder — og dermed en forøgelse af passagertallet på mellem 10 og 15 millioner årligt.

Da den første M5-station i Østhavnen åbner ved Kløverparken i 2036, kræver aftalen mellem stat og kommune, at der skal være udviklet hele 530.000 etagemeter i Kløverparken inden udgangen af 2035.

Det er lidt mindre end hele Ørestad Syds samlede bygningsmasse på godt 750.000 etagemeter.

De mange nye boliger og arbejdspladser skal således skabe det nødvendige kundegrundlag, der skal sikre metroen de budgetterede indtægter.

Hvis ikke Metroselskabet har fået det lovede kundegrundlag til tiden, så skal Københavns Kommune ifølge aftalen dække 2/3 af metroens underskud. Staten dækker resten.

Urealistisk tidsplan og bøvl med Benzinøen

Denne deadline skaber dog tvivl blandt eksperter.

Jens Nyhus — direktør i Udviklingsselskabet Carlsberg Byen — kalder i Byrrummonitor prognosen urealistisk.

Han anslår, at det typisk tager 15 år at udvikle et sådant område, og at markedet ikke har kapaciteten til at bygge så hurtigt.

Alene planprocessen — fra vedtagelse af en helhedsplan til de mere detaljerede lokalplaner — kan let tage mindst et par år i Københavns Kommune, og derfor kan man ende med at være nået til 2030, inden bulldozerne kører på plads.

Og det vil give en ekstremt kort byggetid frem til 2035.

Den afgående overborgmester, Lars Weiss (S), medgiver, at tidsplanen er presset, men mener, at det vigtigste er at få vedtaget en helhedsplan i 2026 og komme i gang.

Han forklarer, at aftalen om kommunens eventuelle dækning af metroens underskud ikke udelukkende skyldes Kløverparken, men fungerer som en generel garanti for Metroselskabets økonomi, som er blevet mere skrøbelig, efter Cityringen ikke har nået de forventede passagertal.

Han mener desuden, at det ikke er "make it or break it", om de 530.000 kvadratmeter står klar i præcis 2035 eller i 2037.

Der er dog også fysiske udfordringer, som kan bremse udviklingen.

Den kunstige industri-ø Prøvestenen lige ud for Kløverparken begrænser byggemulighederne grundet miljøforhold, som har resulteret i en sikkerhedszone, der dækker cirka halvdelen af Kløverparkens areal.

Den nuværende lejekontrakt med Oiltanking Copenhagen og deres benzinlager løber frem til 2035, hvilket betyder, at tidligere byggeri kræver dispensationer, ny lovgivning eller en flytning af lageret.

Efter 2035 er det planen, at virksomhederne på Prøvestenen har en miljøklasse, der er forenelig med byudvikling.

Tidligere vision: 30.000 nye københavnere

Situationen er altså, at Københavns Kommune mere eller mindre er tvunget til at opstarte byudviklingen i Kløverparken i rekordfart, hvis man vil undgå at metrolinjens økonomiske garanti bliver udløst.

Og selvom der endnu ikke ligger en formel udviklingsplan eller lokalplan på bordet, har byudviklerne længe haft planer klar i kulissen.

Skanska — der ejer omkring en tredjedel af det samlede område — har før presset på for at komme i gang.

I 2019 præsenterede de det Gehl Architects-tegnede projekt ’Kløverkvarteret’. Fuldt udbygget kunne kvarteret huse 30.000 mennesker i 15.000 boliger — flere indbyggere end i Svendborg.

Visionen for Kløverkvarteret indeholdt en ny kystlinje, Kløver Brygge, og en hovedgade, Kløverbrogade, med butikker og byliv.

Planen fokusererede på en bydel med et minimum af biler med fokus på blød trafik og kollektiv transport. I sin vision skrev Skanska:

"Kløverkvarteret skal i sin udformning tilgodese flertallet af københavnerne der går, cykler og benytter den kollektive transport. Når biltrafikken i området minimeres, skaber det mulighed for byliv og bynatur i rummene mellem husene."

Trods ny metro og ny ringvej under Øresund kan den vision dog blive udfordret af fremtidig byudvikling på Refshaleøen og Lynetteholm, hvor yderligere mange tusinde københavnere efter planen skal flytte til de kommende årtier. En stor del af biltrafikken herfra vil nemlig forventeligt gå igennem Kløverparken.

Magasinet KBH følger sagen — der altså nu har travlt med at komme i gang.