Ejere har ikke opgivet at løfte Strøget

Dét blev konklusionen på flere års forberedelse af en ny fremtid for Strøgets vestlige del — fra Rådhuspladsen til Gammeltorv/Nytorv.

Afgørelsen faldt, da politikerne for få dage siden blev enige om, at de ikke ville afsætte flere penge til opgaven end de cirka 8 millioner, der allerede er blevet øremærket.

Skulle der i stedet for betonfliser lægges en ny granitbelægning, der kan "måle sig med andre storbyer i Europa" — som Teknik- og Miljøforvaltningen skrev — ville det koste 7½ millioner kroner ekstra.

Og dem vil politikerne ikke afsætte — ikke mindst fordi de mener, at ressourcerne bør kunne findes eksternt. Det forklarede blandt andre Christopher Røhl (R) til Magasinet KBH efter afgørelsen var truffet.

"Eksternt" betyder her ikke mindst fonde og de private aktører, der ville have en interesse i et højere niveau på Strøget.

Og umiddelbart kan det undre, at det — trods flere forsøg — ikke er lykkedes at rejse ekstern finansiering til at supplere de kommunale skattekroner.

For på Frederiksberggade betaler man gerne i omegnen af halvanden million kr. i årlig leje for en relativt beskeden butik på omring 100 m². Så ville det ikke være et lille greb i lommen for ejerne af gadens bygninger at gå sammen om at dække 7½ millioner kr. til et gevaldigt løft af realiteterne — her i Strøgets "tarvelige ende"?

Vi må sende spørgsmålet videre til de eneste, der kan svare på det: Ejerne af ejendommene på Frederiksberggade.

Ender det med beton?

Vores arbejde bliver gjort en hel del lettere af, at ejerne af ejendommene i Frederiksberggade har sluttet sig sammen i en forening.

Foreningen blev stiftet i 2019 og har i snart fire år kæmpet for at forbedre forholdene på gaden — ikke mindst over for byens styre. Men op til den politiske afgørelse om Frederiksberggades fremtid gjorde man klart, at man ikke selv ønsker at bidrage til at betale regningen for den nye belægning, som man ellers ønsker sig.

Navnet på foreningen er 'BID Frederiksberggade' — BID står for 'Business Improvement District' — og formanden hedder Bjarke Bendix Cloos.

Han er også direktør i Jorcks Ejendomsselskab, der netop beskæftiger sig med at udleje lokaler i sine ejendomme til f.eks. butikker og caféer — og som i parentes bemærket i seneste regnskabsår havde et overskud efter skat på 149 mio. kroner.

Vi spørger ham:

— Hvorfor vil BID Frederiksberggade ikke selv bidrage økonomisk, når nu man ønsker sig en opgradering af forholdene med ny granitbelægning? Vil en opgradering ikke også komme ejerne til gavn?

Cloos svarer:

»[Den politiske] beslutning er så ny, at vi endnu ikke har behandlet den på et bestyrelsesmøde, men det gør vi senere i februar. Og det bliver helt sikkert også et emne på foreningens kommende generalforsamling i april måned. Men vi er en demokratisk forening og selvom et flertal måske — og det er kun måske, da det ikke er forelagt medlemmerne — gerne ville medfinansiere en flottere belægning, kan vi ikke pålægge alle medlemmer en så stor udgift.«

Ejerne er med andre ord også underlagt demokratiet. Nogle parter ønsker, at alle bidrager, men vil alle ikke det, så kan man ikke tvinge nogen.

Cloos fortsætter:

»Enkelte medlemmer har på forhånd meddelt, at de ikke vil bidrage med midler til gadebelægning, der opfattes som en kommunal opgave. Derudover har nogle ejendomsejere i Frederiksberggade valgt ikke at være medlem, så foreningen repræsenterer godt nok et overvejende flertal, men ikke alle ejendomsejere.«

Med den politiske beslutning er den utilfredsstillende fremtid uden medfinansiering dog nu blevet helt konkret, og det må foreningen nu forholde sig til:

»[...] Udgangspunktet har været, at selve gadebelægningen bør være et kommunalt anliggende. Nu er situationen så en anden, hvor politikerne har valgt den traditionelle gadebelægning, som er indenfor budgettet, og så må vi jo forholde os til den virkelighed og overveje om vi kan gøre noget for at få niveauet løftet. Men vi har ikke et samlet mandat fra foreningens medlemmer, til bare at gå ud og love midler i det omfang som en granitbelægning kræver.«

Formanden kan altså ikke alene træffe beslutninger, men han indikerer, at den politiske "beton-løsning" ikke nødvendigvis ender med beton:

»For egen regning vil jeg gerne sige, at jeg vil forsøge at se om der kan skaffes opbakning og nogle midler alligevel — enten indenfor eller udenfor regi af foreningen.«

Fælles fodslag svært

Så sent som i 2022 lavede BID Frederiksberggade sit eget, betydeligt mere ambitiøse, udspil til en ny Frederiksberggade med både granit, pladsdannelse ned af sidegaderne og nye lysinstallationer. Og det kan måske undre nogen, at man slet ikke tænkte egenfinansiering ind i visionerne, men alene lænede sig op ad finansiering via borgernes skattekroner.

Cloos uddyber, at virkeligheden i en forening af ejere kan være ganske kompleks. Der kan være mange forskellige typer af ejere, og de kan have forskellige mål med deres investering i en ejendom ud til Frederiksberggade.

De bagvedliggende investorer i en kapitalfond kan f.eks. have givet fonden mandat til at købe, udvikle og videresælge ejendomme — men ikke til at bidrage med investorkroner til byforskønnelse, forklarer Cloos.

Der kan også være stor forskel på, hvor længe ejerne har planer om at eje — og tidshorisonten er central.

Belægningen på Frederiksberggade vil først blive skiftet i 2025, og en ejendomsudvikler kan have planlagt at istandsætte og videresælge med et afkast inden da, forklarer Cloos. Dermed indikerer han implicit, at hurtigere, kommunale arbejdsgange måske kunne skubbe lidt til velviljen hos visse investorer.

Situationen er anderledes for en ejer, der har har planer om at eje sin ejendom på Frederiksbergade de næste 50 år — og at forrente sin investering gennem lejeindtægter og eventuelle værdistigninger over tid. For sådan en ejer "giver det virkelig god mening at bidrage til en opgradering og forskønnelse," siger Cloos.

De forskellige tilgange til ens investering gør altså, at der ikke er helt så nemt at skabe fælles fodslag omkring betaling til et løft af gaden, som man umiddelbart kunne tro.

Værdi for alle

Men måske bortset fra de allermest kortsigtede investorer, vil man som ejer så ikke kunne forrente en relativt beskeden investering i gaden udenfor, når vi nu taler om kongerigets vel vigtigste shoppinggade?

Vil f.eks. 300.000 kroner til gadens forskønnelse ikke komme tilbage i form at øgede lejeindtægter og værdistigninger på ejendommene?

»Nogen vil mene ja og andre nok nej. Det er ikke et regnestykke man kan sætte to streger under resultatet af,« svarer Cloos, der vender den om og påpeger, at andre også vil have glæde af et smukkere centrum:

»Man kan også spørge, om ikke en smuk granitbelægning på Strøget vil tjene sig hjem i form af øget turisme og handel, med deraf afledte indtægter til København? Det er lige så svært at spå om.«

Rent personligt mener Cloos, at værdiforøgelsen gælder for alle parter:

»Jeg, og det ejendomsselskab jeg repræsenterer, hører til dem, der mener, at det vil have en langsigtet positiv effekt på gaden og dermed på sigt føre til — om ikke øgede lejeindtægter og ejendomsværdier — så i hvert fald til et forsvar for de nuværende lejeniveauer og ejendomsværdier. Og for den sags skyld også være med til forøgelse eller fastholdelse af turismen i København, ligesom som mange andre ting, der bliver gjort for at forskønne byen.«

Mini-pladser

Men hvad så nu? Magasinet KBH peger igen på beløbets relativt beskedne størrelse — og at det uanset forskellige målsætninger kan synes mærkeligt, at man ikke kan rejse privat medfinansiering til Københavns vigtigste indkøbsgade.

Så hvis der i foreningen ikke er konsensus om, hvorvidt man skal bidrage med 7,5 millioner kroner, vil man så arbejde aktivt på at finde tredjeparter, der kan bidrage, f.eks. fonde?

»BID Frederiksberggade er en forening, som det er frivilligt om man vil være medlem af. Medmindre alle er enige — hvilket man sjældent ser i en demokratisk forening — må man have respekt for, at en forening ikke kan gøre hvad som helst, der påtvinger dens medlemmer store udgifter. Hvis alle ejendomsejere bidrog, var det ikke nødvendigvis så stort et beløb, men hvis det er nogle få, der skal dele regningen, er de manglende 7,5 mio. kr. pludselig et pænt stort beløb.«

Cloos bringer en ny mellemløsning i spil, hvis det ikke skulle ende med at rejse alle 7,5 mio. kroner — også selv om tredjeparter kommer ind i billedet.

»Det kan også være en mulighed at rejse et mindre beløb, som kan dække en delvis belægning med granit. Her tænker jeg på ”portene” til Frederiksberggade — altså indgangene fra Rådhuspladsen og Gammeltorv/Nytorv — samt de to ”pausepladser” i krydsene ved Mikkel Bryggers Gade og Kattesundet.«

To steder møder Frederiksberggade sidegader, og her har BID Frederiksberggade tidligere fremlagt tanker om, at man kunne skabe nye mini-pladser ved at trække Strøget nedad sidegaderne. Middelalderbyen er alligevel ved at få reduceret biltrafikken, så der vil formentlig snart opstå nye muligheder for omdanne asfalterede bilgader til nye formål.

Cloos siger:

»Det har hele tiden været vores ønske, at der skulle gøres noget særligt ud af belægningen og belysningen netop disse steder, for at bryde den tunnelagtige, forholdsvis smalle og meget lige gade. Et eksempel på en sådan anderledes belægning, der alligevel smukt binder tingene sammen, finder man i krydset mellem Amagertorv og Niels Hemmingsens Gade, hvor en særlig rund granitbelægning binder den mondæne Amagertorv-belægning sammen med den traditionelle gågadebelægning. Så det vil ikke være et helt nyt fænomen på Strøget, men derimod et element, som man vil kunne genfinde andre steder.«

Nej til efterretning

Idéen om pladsagtige 'pauseområder' — og en anden belægning, dér hvor Strøget møder sidegader — kom kun i begrænset omfang med i den foranalyse af mulighederne, som Københavns Kommune fik lavet frem til december 2022. Og den kom slet ikke med i politikernes beslutning, da den ikke kunne realiseres for de cirka otte millioner, der fra kommunens side er afsat til projektet.

Cloos siger:

»Vi har forsøgt at vinde gehør for visionen om portene og pausepladserne i forbindelse med udarbejdelsen af foranalysen og i vores høringssvar til samme, men desværre indtil videre uden held. Men det skal ikke forhindre os i at forsøge igen.«

Næste skridt er nu, at BID Frederiksberggade tager politikernes 'nej' til efterretning. Men nej'et betyder altså ikke med sikkerhed, at det også ender med et farvel til visionen om et flottere Strøget, end hvad man kan få med nye betonfliser.

Cloos gentager:

»Som sagt, skal vi lige have mulighed for at drøfte det i foreningens bestyrelse, men jeg vil i hvert fald forsøge at arbejde for, at der rejses de midler der kan, så løsningen bliver mere ambitiøs, end det kommunalpolitikerne har bevilget midler til.«

Efter at have talt med flere politikere er Magasinet KBHs indtryk, at hvis der kommer "nye" penge fra den anden side af bordet, så er politikerne klar til at omgøre ders beslutning fra sidste uge.

»Ja, det håber jeg da så sandelig,« slutter Cloos. »Det er fornuftige og sædvanligvis lydhøre mennesker, der kun vil byen det bedste, som sidder og træffer beslutningerne. Vi har hidtil mødt en meget positiv og konstruktiv dialog om tingene, og det håber vi da bestemt fortsætter.«