Der er spirende støtte til stor forvandling af Kalvebod Brygge

Vi taler naturligvis om Kalvebod Brygge, der byder på både en flod af biltrafik i op til 8 vognbaner, på et utal af P-pladser og på en havnepromeneade langs lukkede og afvisende stueetager.

Kunne det ikke gøres bedre uden at rive det hele ned og starte forfra?

Dét spurgte tegnestuen JaJa Arkitekter om i en artikel her på siderne i april — og fremlagde et meget konkret forslag.

Men hvor realistisk er det hele? Kan ejere og kommune mødes i en symbiose, der skaber værdi for både byen og for dem, der skal tjene penge på ejendommene?  

Forvandlet havnepromenade

Kalvebod Brygge er navnet på det 1,6 km lange stykke af ringvej 2, der starter ved Fisketorvet og slutter ved Langebro.

Men det er også navnet på den bilfrie promenade der løber parallelt med ringevejen på den anden side af rækken af kontorbygninger langs havnen.

I dag er stort set alle stueetager ud mod promenaden lukket helt af, så der ikke er noget på landsiden, der gør gåturen langs vandet mere stimulerende. Man føler trods den sublime beliggenhed, at man går langs en 'bagside'.

Bygningerne er ganske enkelt designet som kontorbygninger, der kunne stå ved en parkeringsplads et sted i Gladsaxe eller Herlev — og ikke som urbane byggerier, hvor stueetagen åbner sig op for den omkringliggende by. Indgangene vender sig ud mod P-pladserne og alle bilerne på ringvejen.

Det ville Jaja i april kort sagt lave om på ved at ændre stueetagerne, så de i stedet bruges til caféer, kulturtilbud og andet med ind- og udgang mod vandet.

Dét greb skulle kombineres med mange flere træbrygger ude i vandet og med grønne træer langs hele promenaden.

Resultatet: En forvandlet havnepromenade, der vil skabe nyt liv i en i dag lidt død del af havnen.

Finansieret af nybyggeri

Gode idéer er der nok af, når vi taler udviklingen af vores fælles, urbane verden. Men alt det praktiske i forslagene — som incitamenter, organisering og økonomi — er ikke altid tænkt med.

Dét er dog ikke tilfældet i Jajas plan.

Man kan spørge, hvorfor ejerne af bygningerne langs vandet skulle investere millioner i at ombygge deres stueetager, når de allerede i dag er i brug som kontorer, kantiner eller lobbyer.

Men det svarer Jaja på med 2. del af deres forslag — nemlig at ejerne i bytte for nye, åbne stueetager får tilladelse til at bygge tættere ud mod Kalvebod Brygge. 

Det kan skabe nye indtægter i form af, at man skaber nye kvadratmeter der kan lejes ud. Og det vil samtidig fortætte ringvejen Kalvebod Brygge og gøre den til et rarere område i byen end det åbne trafikmonster, den er i dag.

Trafikale udfordringer

Og Stadsarkitekten i København, Lars Jensen, er umiddelbart begejstret for planerne:

»Kalvebod Brygge rummer store muligheder i kraft af den centrale placering i byen og gode beliggenhed ved havneløbet — muligheder som kan udnyttes bedre, end de er i dag,« siger han til Magasinet KBH. Og han fortsætter:

»Den største udfordring er sammenhængen med den øvrige by, dels da vejen og baneterrænet afskærer adgangen til Kalvebod Brygge (promenaden, red.)«

Lars Jensen uddyber, at området også er klemt inde mellem stor infrastruktur som Fisketorvet og Langebro — og at støjen fra vejen skaber et uattraktivt bymiljø og vanskeliggør nye funktioner såsom boliger på grund af støjkrav.

»Området rummer stort set udelukkende erhvervs- og hotelfunktioner, hvilket bevirker, at det ofte opleves meget forladt — ikke mindst i vinterhalvåret,« siger Jensen.

Og det mener han, at Jajas forslag kan gøre noget ved:

»Jajas forslag tager fat i disse udfordringer og giver et fint bud på løsninger, som kan løfte området,« siger han.

Men han understreger, at trafikken kan blive en afgørende faktor. Lukker man for nogle af vognbanerne på Kalvebod Brygge, skal der regnes på, hvad det har af konsekvenser for hele det centrale København.

»Men hvis det kan lykkes at løse den trafikale udfordring — og dermed også reducere støjen — rummer forslaget mange gode ideer, der kan bygges videre på,« siger Lars Jensen.

2 x åbne for samarbejde

Men én ting er Stadsarkitekten. Noget andet — og vigtigere — er ejerne. For hvis de ikke er med på idéen, ja så kommer den ikke længere herfra.

Magasinet KBH har kontaktet fire ejendomsejere på Kalvebod Brygge, der tilsammen ejer langt de fleste af bygningerne ud mod vandet — og fået svar fra de tre.

Hos ingeniørforeningen IDA er der umiddelbart åbenhed — uden at man dog vil sige noget om det konkrete projekt:

»IDA er altid nysgerrig og interesseret i udviklingen af byrummet omkring IDA-Huset på Kalvebod Brygge. Københavns Havn er en gave for københavnerne og gæster, så hvis der tages konkrete initiativer, deltager vi gerne i dialogen med områdets øvrige ejere, beboere og kommunen,« lyder det fra Lotte Dahlman, pressechef hos IDA.

Ejendomsinvestoren Castellum ejer tre bygninger på Kalvebod Brygge som man udlejer til kontorbrug. Også her er der lidt forsigtighed, men dog åbenhed:

»Vi er altid åbne overfor at samarbejde med Københavns Kommune, men foretrækker i den forbindelse at kommunikere med dem direkte. [Som I skriver i artiklen i april], er der politisk interesse for projektet, og vi er altid åbne og lydhøre i forhold til at bidrage positivt til vores byudvikling,« skriver Adm. Direktør Line Saksager Christensen i et skriftligt svar.

Dades har forbehold

Også ejendomsinvestoren Dades ejer flere bygninger, og her vil man gerne gå mere ind i det konkrete forslag fra Jaja:

Niels-Peter Edvardsen, der er ejendoms- og investeringsdirektør i Dades, fortæller, at der for 10 år siden blev fremlagt et andet projekt, der også ville nedlægge et antal vejbaner på Kalvebod Brygge. Og han siger:

»Dengang var der opbakning fra grundejerne, og der var fælles dialog og møder med Københavns Kommune om transformationen — men den politiske opbakning manglede tilsyneladende. Man kan ikke forvente, at et så stort transformationsprojekt skal bæres rent økonomisk af grundejerne.«

Det er ikke et helt ukendt billede, der tegner sig her. Ofte ønsker Københavns Kommune, at det private finansierer forbedringer i byen, og når det ikke sker, så enten forsinkes eller strander nye projekter. 

I øjeblikket sker det f.eks. på Strøget, hvor der fra politisk side kun er blevet afsat penge til reparationer, og hvor det er blevet overladt til de private ejendomsejere at finde penge, hvis man ville gøre strækningen mellem Rådhuspladsen og Gammel Torv smukkere med bl.a. ny belægning.

Niels-Peter Edvardsen fra Dades kan dog godt lide Jajas plan, men ikke uden forbehold:

»Det er en god og visionær plan — om end noget teoretisk,« siger han.

Problemet for ham er blandt andet, at de store parkeringsarealer mellem bygningerne og ringvejen skal inddrages i Jajas plan:

»Parkeringspladserne udgør en væsentlig værdi for ejendomsejerne og lejerne, såvel økonomisk som praktisk, så nedlægning af disse vil ikke kun være positivt — og såfremt der skal opføres ny parkeringskælder vil dette være meget kostbart,« fortæller Edvardsen.

Og han fortsætter om de bygninger, der skal opstå, hvor P-pladserne er i dag:

»Det vil være nogle smalle byggefelter mellem de eksisterende ejendomme og Ringvej 2, der ikke er oplagte til nyudvikling.«

Edvardsen siger, at det giver mening at nedlægge nogen af de mange vejbaner, så der kan blive bedre plads til byrum, men: »tanken om at bygge nyt som kompensation for omdannelse af stueetager til caféer, restauranter og lignenende er vanskelig.«

Man kan invende, at vil blive svært at skabe gode byrum, hvis der ikke bliver bygget nyt i stedet for parkering, da området så stadig vil være domineret af åbne vidder og parkerede biler.

Stueetager vanskelige

Men det er ikke det eneste problem. For Niels-Peter Edvardsen fra Dades siger også:

»I det hele taget vil det være vanskeligt at konvertere stueetagerne som skitseret, bl.a. fordi de er udlejet og ikke blot kan disponeres over af ejerne — så arbejdet med at åbne op og få skabt nye byrum skal ske på anden vis, til dels også udenfor, og via direkte tiltag for de specifikke grundejere.«

Edvardsen efterlyser altså implicit kommunale udspil, der kan gøre det attraktivt for ejerne at lave ændringer.

Samlet siger Dades til spørgsmålet, om de er klar til at indgå i et konkret arbejde med Københavns Kommune: 

«Ja til konvertering af vejbaner for at skabt mere rekreative byrum — umiddelbart nej til konvertering af stueetager mod en teoretisk byggemulighed mellem bygning og Ringvej 2.«

Jaja ser værdi op til 1 milliard kr.

Tilbage hos Jaja Arkitekter er der ikke overraskende lidt skuffelse over Dades udmelding.

Men Jakob Steen Christensen — der er ét af de to Ja'er i Jaja — siger, at der er sket meget i de seneste 10 år:

»Der er flere elementer, der gør vores projekt aktuelt; ny metrostation, ny politisk vedtaget trafikløsning på Dybbølsbro, samt ny lokalplan for Fisketorvet og Jernbanebyen — og Sydhavnens mange nye beboere de sidste par år.« 

Om dén udfordring, at der kun vil være plads til smalle byggefelter mellem ringvejen og de eksisterende byggerier, siger Jakob Steen Christensen:

»Jeg mener, at en bredde på 30–35 meter rummer et reelt potentiale for byudvikling — det er faktisk bredere end mange af de eksisterende byggefelter langs Kalvebod Brygge i dag. I visse tilfælde kunne man endda forestille sig at koble ny og eksisterende bebyggelse sammen, for eksempel omkring indre atrier — en typologi, der ofte anvendes i moderne kontorbyggeri.«

Christensen siger, at han ikke er ejendomudvikler og derfor udtaler sig med ydmyghed. Men han vurderer, at der i alt vil være plads til byggefelter på omkring 100.000 m² mellem Langebro og Fisketorvet.

»Hvis byggeretter handles i niveauet 5-10.000 kr./m2,« siger Christensen, »vil det svare til en samlet værdiskabelse på op til en milliard kroner for grundejerne.« 

Boliger kan give mere værdi

Han foreslår, at der kunne skabes mere værdi ved at lave dele af bebyggelsen tættest på vandet om til boliger, der — ud over at skabe en mere blandet og levende bydel — kunne give højere indtjening pr. kvadratmeter.

Gik man i gang med en transformation af dén type, kunne man samtidig lave stueetagerne om til mere åbne enheder, sådan som Jaja oprindeligt har foreslået. Og det kunne blive meget attraktive lejemål for grundejerne, tilføjer Christensen.

Christensen medgiver, at fortætningen vil betyde et farvel til P-pladser, men han siger, at man f.eks. kunne bygge et nyt, fælles P-hus over terræn, der er meget billigere at bygge end P-kældre:

»Det kunne måske være med færre pladser end i dag — især set i lyset af områdets nye metrostation og den centrale placering tæt på Dybbølsbro Station og den øvrige infrastruktur.«

Og han tilføjer: 

»Hvis området transformeres fra en motorvejslignende tilstand til en mere urban og attraktiv bydel, tror jeg også, det bliver nemmere at få flere til at vælge cykel, gang eller kollektiv transport frem for bilen.« 

Så hvad nu?

Arkitekten er altså selvsagt begejstret for idéen, og alle tre grundejere er åbne for at starte en dialog — med et par forbehold.

Så hvad skal der ske med på projektet herfra? 

Tilbage hos Stadsarkitekten lyder det, at grundejerne skal gå sammen:

»Mit bud på næste skridt er en dialog mellem Københavns Kommune og grundejerne på Kalvebod brygge, hvor grundejerne kommer med et fælles bud på deres vision,« siger Lars Jensen og fortsætter:

»Og KK kan give respons og perspektivere i forhold til øvrige igangværende projekter i områderne omkring Kalvebod Brygge.«

Han slutter: »Trafikken er som nævnt afgørende, så den skal tænkes ind fra start, men det er også vigtigt at der skabes en samlet vision for området. Dét arbejde vil jeg gerne bidrage til at kvalificere og drøfte med forvaltningen og politikerne.«

Den opmærksomme læser vil bemærke, at projektet allerede her er på vej til at strande i vandkanten ved Langebro sammen med tomme flasker og henkastede cykler.

For de tre ejere er altså åbne for at tale om mulighederne, hvis Københavns Kommune melder sig på banen. Men Stadsarkitekten i Københavns Kommune forventer derimod, at ejerne går sammen og laver et udspil — på trods af at idéen kommer fra et helt andet sted.

Hvordan løser man dén knude op?  

Jakob Steen Christensen fra Jaja slutter, at han også mener, at det er oplagt, at Københavns Kommune tager initiativet.

Det kunne ske i forbindelse med, at Borgerrepræsentatiionen i foråret besluttede — helt uafhængigt af Jajas forslag — at man nu vil undersøge muligheden for at skabe mere liv på Kalvebod Brygge.

Magasinet KBH følger sagen og ser, om den havner mellem tre stole — eller om ejere, kommune og arkitekter formår at starte en forvandling af en af byens mest triste trafikkorridorer.