Byens nye boliger er faldet fra 100 til 60 m2 på blot fem år

Samtidig blev der sidste år opført det laveste antal boliger i seks år.

Dét, og meget andet, kan man læse i årets boligredegørelse fra Københavns Kommune, der giver status på udviklingen i hovedstadens boligmasse.

Ungdomsboliger trækker ned

Redegørelsen tegner et billede af en voksende storby, hvor pladsen i de enkelte dagligstuer bliver mindre og mindre.

Siden 2017 er det gennemsnitlige areal i nybyggede boliger således faldet fra 100 til 60 m² — altså tæt ved en halvering på blot fem år.

Og af alt nyt boligbyggeri sidste år bestod mere end halvdelen af 'ungdomsboliger' med et gennemsnitligt areal på blot 40 m².

Skruer man tiden ti år tilbage, udgjorde ungdomsboligerne blot 10-20 pct af den samlede, nye boligmasse.

De små ungdomsboliger har de seneste par år fået kritik for slet ikke at være billigere boliger rettet mod unge, men snarere et fikst begreb anvendt til at omgås Københavns Kommunes regler for boligstørrelser.

Bygger man under mærkatet 'ungdomsboliger', kan en bolig være helt ned til 13 m² — uden krav i lovgivningen om, at disse boliger senere skal bebos af unge eller studerende og uden nogen kontrol med priserne. 

Med den nuværende lovgivning er det nemlig ikke muligt at stille krav om uddannelsesaktivitet eller alder hos beboerne, og derfor er det ikke nødvendigvis unge, der ender med at bo i de små og forholdsvis dyre ungdomsboliger.

Huslejen i private ungdomsboliger er væsentlig højere sammenlignet med kollegieboliger og almene ungdomsboliger, og boligudviklere kan typisk opnå højere kvadratmeterpris for små boliger end for større.

Derfor er det typisk en god forretning at lave flere små, i stedet for færre større, lejligheder i et byggeri.    

De nyopførte boliger Kaktustårnene ved Dybbølsbro blev eksempelvist bygget som 'ungdomsboliger', men med en husleje på op til 11.000 kroner om måneden for et bruttoareal på 33 kvadratmeter er boligerne en hel del dyrere, end de fleste unge og studerende har råd til.

For nyligt er et lovforslag til en kommende revision af planloven dog sendt i høring. Den sigter mod, at kommuner i nye lokalplaner skal kunne stille krav om studieaktivitet for beboerne i private 'ungdomsboliger'.

Siden 2019 er der bygget i alt 5.400 ungdomsboliger, hvoraf små 700 er almene og altså har omkostningsbestemt husleje.

Det er især Amager og Nørrebro, der trækker læset og tilsammen lægger jord til halvdelen af byens ungdomsboliger. Næsten hver fjerde ungdomsbolig opført siden 2015 blev opført i bydelen Amager Vest, hvor især Ørestad har lagt grund til en del.

Kun 57 procent af de private ungdomsboliger er beboet af studerende, mens tallet er op mod 85 procent for kollegier og almene ungdomsboliger.

Ud over den øgede andel af ungdomsboliger, der er den primære årsag til det markante fald i boligstørrelserne, er familieboligerne også blevet væsentlig mindre.

Hvor ni ud af ti nyopførte familieboliger i 2015 var over 80 m², faldt tallet sidste år til blot hver anden. Tendensen er taget til, efter man i 2019 tillod flere byggerier af mindre familieboliger end de 95 m², som før skulle være gennemsnittet for et givent, nyopført område eller byggeri.

Tidligere har man fokuseret på at gøre det mere attraktivt for familier at blive i København ved at sikre opførelse af flere større lejligheder — men i 2019 skiftede man til dels fokus for at sikre, at der kom flere små boliger til enlige og studerende, da efterspørgslen efter billige boliger vedholdende er stor.     

Selvom enhver tur rundt i København vidner om stor byggeaktivitet næsten overalt, så er det samlede antal boliger faktisk blot steget med knap 10.000 siden 2008. 

Det skyldes ikke mindst, at der også er bevægelse den anden vej: Altså, flere små boliger sammenlægges til færre større. Siden 2008 er godt 9.000 mindre lejligheder lagt sammen til 4.700 nye og større lejligheder. Det er især boliger på under 60m² og andelsboliger i brokvartererne, der forsvinder. når små boliger lægges sammen til større.

Samtidig er antallet af deleboliger næsten fordoblet de seneste 15 år. Mere end hver femte københavner deler nu bolig med én eller flere personer, som ikke er deres egen familie. Knap halvdelen af dem, der deler en bolig, er mellem 18 og 29 år.

Mindre gang i byggepladser

Mens de københavnske boliger i snit bliver mindre, ser man også en afmatning i byggeaktiviteten efter flere år med turbo på byggepladserne.

I 2022 blev der bygget små 4.000 boliger mod 6.500 året før. Man skal seks år tilbage for at finde et år med færre nyopførte boliger. Og det er de private udlejningsboliger der udgør langt størstedelen af de nyopførte boliger i København. Faktisk er to tredjedele af alle nyopførte boliger siden 2011 private udlejningsboliger.

Der kommer altså mange flere lejeboliger end ejerboliger på markedet.

Samtidig er andelen af almene boliger og andelsboliger gået væsentligt ned — på trods af, at andelsboliger er en af københavnernes mest efterspurgte boligformer.

Og det er en udfordring, man politisk er klar til imødegå, hvis man spørger overborgmester Sophie Hæstorp Andersen.

"Boligredegørelsen [viser] med al tydelighed, at vi har et stort behov for nye greb og værktøjer til at fremskynde byggeriet af flere almene boliger, ejerboliger og andelsboliger i hovedstaden. København skal være en by, hvor man kan bo hele livet,” lyder det i hvert fald fra overborgmesteren i forbindelse med offentliggørelsen af boligredegørelsen.

I sammen forbindelse ønsker næsten alle partierne på rådhuset at næste års boligredegørelse også har fokus på betalelige boliger til udsatte borgere og de ældres fremtidige boligbehov.

Samlet set er der de seneste ti år opført omkring 48.000 nye boliger i København.

Byen vokser mindre end før

Trods den lavere byggeaktivitet vokser Københavns Kommunes befolkningstal fortsat, og i løbet af 2023 forventes antallet at stige med 7.550 personer til 661.200 indbyggere. På Frederiksberg bor yderligere cikra 105.000 københavner. 

I 2050 forventes omkring 753.700 at være bosiddende i Københavns Kommune, hvilket svarer til en gennemsnitlig årlig vækst på 3.650 personer. Derfor vurderer kommunen, at der fortsat vil være behov for at bygge flere boliger, hvis byen skal kunne følge med efterspørgslen.

Vækstraterne er dog faldende, og tendensen forventes at fortsætte i fremtiden. Det skyldes primært, at fraflytningen forventes at stige, samtidig med at den eksisterende befolkning bliver ældre.

Befolkningsvæksten frem mod 2050 svarer til 64.000 husstande, hvoraf størstedelen — som følge af de stadigt flere ældre — forventes at være enlige og par uden børn. Tidligere så man især en vækst i antallet af yngre københavnere, ikke mindst i forbindelse med, at man flyttede nærmere byens uddannelser.

Godt 40.000 borgere flyttede fra Københavns Kommune til andre kommuner i 2022. Halvdelen af fraflytterne angiver, at de ikke kunne blive boende af økonomiske årsager. 

Over halvdelen er under 30 år, så mønstret er altså markant ændret i forhold til tidligere.

Hvor mange unge før kom til byen og havde flere muligheder for at finde en betalelig lejlighed, så flytter mange nu ud, fordi de ikke har råd til at blive boende.