Flere ejerboliger skal hjælpe boligmarkedet, men der er et men ...

Efter lang tids ønske fra Københavns Kommune har SVM-regeringen for få dage siden fremlagt et boligudspil, der giver kommunerne mulighed for at kræve, at op til 25 procent af boligmassen i nye lokalplaner skal være ejerboliger.

Det svarer til det krav, kommunerne allerede kan stille om almene boliger.

Reduktion af lejebolig-dominans

Især i København er situationen kompleks.

De seneste ti år er antallet af boliger steget med 15 procent, og fordelingen af boligtyper har i perioden ændret sig.

Der er de senere år bygget så mange private udlejningsboliger, at deres samlede andel af hele byens boligmasse er steget fra 27 til 30 procent. To tredjedele af alle nye boliger siden 2011 er opført som private lejeboliger.

Dermed har privat udlejning skubbet andelsboligen væk fra 1. pladsen som den mest udbredte boligform.

Privat udlejning er ikke pålagt moms — mens der lægges moms på salg af nye bygninger. Det har motiveret til mere lejebyggeri siden 2011, hvor reglerne blev ændret.

Og så er de private udlejningsboliger attraktive for de store udviklere — typisk landets pensionsselskaber — da de over mange år kan sikre et stabilt afkast på investeringen. Og stabile afkast er ofte de private udvikleres målsætning.

Ejerboliger leverer i stedet en engangsgevinst og bygges i mindre antal — selv om en meningsmåling har vist, at næsten 3 ud af 4 danskere helst vil bo i netop en ejerbolig.

Men det nye værktøj fra regeringen skal altså hjælpe både København og landets andre kommuner med at sikre en mere blandet boligsammensætning.

"Stoledans" kan give prisstigninger

Selvom regeringens udspil imødekommes med glæde i rådhushallene, har det også vakt advarsler.

Boligøkonom Lise Nytoft Bergmann fra Nordea beskriver over for Danmarks Radio boligmarkedet i hovedstaden som en intens "stoledans" med mange flere købere end ledige boliger.

Bekymringen er, at nogle af regeringens øvrige tiltag kan presse markedet yderlige.

Man vil nemlig også lempe reglerne for bankernes kreditvurdering af nye købere og forlænge løbetiden på realkreditlån til op mod 40 år med 80% belåning.

Det vil på én gang øge købekraften hos mange købere, hvilket vil puste til efterspørgslen. Og uden et tilsvarende stort spring i udbuddet vil det formentlig føre til yderligere prisstigninger, og så er man lige vidt.

Ejendomsbranchen — repræsenteret ved EjendomDanmark — udtrykker også skepsis. De mener, at flere krav i lokalplanerne skaber unødvendig kompleksitet, der kan skræmme investorer væk og sinke byggeriet.

De efterlyser i stedet, at kommunerne kigger indad og fjerner administrative benspænd, især ved at sætte turbo på den langsomme sagsbehandling af ansøgninger om tilladelse til at gå i gang med et nyt byggeri.

De ser også gerne, at det bliver nemmere at omdanne erhvervslejemål eller loftsrum til boliger, da der er få ledige byggegrunde i hovedstaden.

De næste 35 år venter Københavns Kommune selv, at kommunen vil vokse med knap 120.000 indbyggere — hvilket giver et forventet behov for 81.000 nye boliger i samme periode.

Også flere almene boliger

Regeringen fokuserer i det nye udspil også på at få bygget flere almene boliger.

For at sætte skub i byggeriet i højprisområder som København hæves det såkaldte maksimumbeløb — loftet for byggeomkostninger i alment byggeri — midlertidigt med 20 procent.

Finansminister Nicolai Wammen (S) erkender, at tiltaget vil gøre nye almene boliger lidt dyrere for beboerne — en familiebolig til 12.000 kr. om måneden kan forventes at stige til lidt over 13.000 kr.

Målet er dog at skabe op mod 1.400 ekstra almene boliger årligt i de største byer, målrettet middelklassen der i dag har svært ved at finde en betalelig bolig i København.

Kommuner kan altså allerede i dag kræve, at 25% af et nyt byggeri består af almene boliger — det finder man f.eks. også på ellers meget dyre Papirøen.

Men mange steder har det knebet gevaldigt med at få de almene boliger opført, da prisen på byggeri og byggegrunde i særligt København er blevet så høj, at man ikke har kunnet bygget inden for maksimumbeløbet.

Men det bliver altså hævet nu — samtidig med at der altså er udsigt til nye krav om flere ejerboliger.

Selv med 25% alment byggeri, og 25% ejerlejligheder, kan den private udlejning dog altså fortsætte med at dominere nybyggeriet.