Boligpriserne eksploderer — og der bliver bygget for lidt

Igen i år er priserne steget, så en ejerlejlighed i København nu koster næsten tre gange så meget som i 2010 — mens priserne siden 2013 er steget dobbelt så meget i hovedstaden som i Aarhus.

Det fremgår af den årlige boligredegørelse fra Københavns Kommune, som netop er udkommet.

Tendensen er den samme som de foregående år: Det bliver dyrere og dyrere at købe og eje en bolig i København, og udviklingen er faktisk taget til det seneste år.

Førstegangskøbere, der ikke har nogen opsparing, skulle sidste år tjene 740.000 kroner samlet for at låne til en gennemsnitlig lejlighed på 60 kvadratmeter til 3 millioner kroner.

Samme lejlighed er dog nu steget til 3,6 millioner kroner, så nu er kravet en samlet indkomst på 900.000 — en stigning på 22 procent og omkring det dobbelte af den gennemsnitlige husstandsinkomst i Danmark.

Prisen for en større lejlighed på 110 kvadratmeter er 6,7 millioner kroner i gennemsnit.

Flere vil bo i hovedstaden

Udviklingen i de 10 år efter finanskrisen var betydeligt mere behersket, for selv om priserne også steg mellem 2010 og 2020, så betød de lave renter, at de månedelige omkostninger ved at købe og eje en ejerlejlighed faktisk var relativt stabile.

Men siden 2021 er de tæt på fordoblet, fordi både renter og boligpriser nu er steget.

Til trods for de ustyrlige priser vil rigtig mange danskere fortsat gerne bo i København.

Frem mod 2060 skal der derfor bygges 77.000 nye boliger, hvis der skal være husly til de 113.000 ekstra indbyggere, som ifølge boligredegørelsen vil befolke byen om 34 år.

Dét svarer til knap 6,5 millioner kvadratmeter bolig mere end i dag — eller cirka 2.260 nye boliger hvert år. Og det er altså kun for at følge med den forventede, øgede efterspørgsel — ikke for at tilfredsstille den eksisterende, der er vokset hurtigere end udbuddet over flere år.

De høje priser handler ikke mindst om netop efterspørgsel og udbud, og siden finanskrisen i 2008 har byggeriet af boliger haltet gevaldigt, viser redegørelsen.

Mens antallet af familier er steget med 89.000, er der kun bygget 53.000 boliger i samme periode.

Og selv om overborgmester Lars Weiss i forbindelse med boligredegørelsen udtaler, at "København skal være en by, hvor alle har råd til at bo," så er det ikke dén vej det går.

Redegørelsen viser nemlig også, at byggeriet af nye boliger ikke er i vækst — eller blot stagneret. Det falder faktisk.

I 2021 blev der bygget godt 6.500 nye boliger, men siden da er det kun én vej: nedad. Her i 2025 regner man med, at kun godt 2.500 nye boliger vil komme til byen.

Udover stigende priser har det haltende udbud medført længere ventelister til lejeboliger — og at folk i dag bor på mindre plads og flere i deleboliger.

Kommunens svar på de stigende priser er — som det løbende har været erklæret i flere år — at bygge mere.

Som nævnt skal der altså yderligere 77.000 boliger til blot for at rumme den forventede tilkomst af nye københavnske familier frem mod 2060.

Men hvis de nye boliger ikke blot skal dække nyt opstået behov, men også dæmpe prisstigningerne, skal der imidlertid mere til. Langt mere.

Ifølge en ny, separat analyse, som Deloitte har lavet for Københavns Kommune, skal der bygges hele 100.000 nye lejligheder allerede inden 2040, hvis boligpriserne ikke skal stikke endnu mere af fra lønningerne.

Flere private udlejningsboliger

En anden tendens, der fortsætter, er den voksende andel af private udlejningsboliger.

De udgjorde sidste år 29,8% af hele boligmassen i København, mens tallet nu er steget til 30,3%.

De private udlejningsboliger har de senere år udgjort omkring 2/3 af alt nybyggeri, og huslejen i dem er i snit hele 135% højere end i almene boliger.

Dén udvikling vil teknik- og miljøborgmester Line Barfoed (EL) meget gerne vende.

»Det er ødelæggende for byen, at huslejen hos mange private udlejere er så høj,« udtaler hun i en pressemeddelelse og fortsætter:

»Jeg er derfor glad for, at der nu er bred opbakning til at bygge langt flere almene boliger, andelsboliger og private ejerboliger, og stoppe med private udlejningsboliger.«

Regeringen er på vej med en lovændring, der blandt andet vil give landets kommuner mulighed for at kræve, at ejerboliger skal udgøre mindst 25% af alt nybyggeri.

Langt fra centrum til Brønshøj

Det kommer næppe bag på mange, at København er en opdelt by.

Jo længere, man kommer fra centrum, desto mindre skal man betale for en ejerbolig — medmindre man tager nordpå, selvfølgelig.

Nordhavn er nemlig fortsat det dyreste kvarter i byen med en kvadratmeterpris på godt 82.000 kroner.

Med andre ord betaler man her næsten 5 millioner kroner i gennemsnit for en ejerlejlighed på 60 kvadratmeter.

I den modsatte ende ligger Brønshøj-Husum, hvor en lejlighed af tilsvarende størrelse kan erhverves for det halve.

Unge har ikke råd

I mange år har den stigende efterspørgsel på boliger i København især været drevet af ungdommen, der gerne vil til byen for at studere og mærke byens puls.

Det vil mange unge fortsat gerne, viser boligredegørelsen, men de seneste år er færre unge mellem 20 og 29 år tilflyttet end i årene før corona-pandemien.

Det skyldes både de høje boligpriser — herunder huslejen i de private udlejningsboliger — og at det er svært overhovedet at finde en bolig. Andelen af unge, der køber egen bolig i København, er faldet med 25% de seneste ti år.

Unge bliver nu boende hjemme hos deres forældre flere år længere end tidligere.

Samtidig vælger mange fortsat at flytte fra København, når de stifter familie og får børn, mens de ældre i højere grad bliver boende i deres hjem i byen, som typisk er større end gennemsnittet.

Boligredegørelsen peger på, at den massive befolkningstilvækst vil aftage langsomt de kommende årtier, og at der med flere enlige og flere par uden børn primært bliver behov for flere mindre og mellemstore boliger.