Smuthul for 'ungdomsboliger' er lukket — men virkning er behersket

De hedder formelt 'ungdomsboliger', men indtil for et par år siden var de hverken øremærkede til ungdommen eller til studerende.

Ungdomsboligerne fik derfor kritik for reelt at være små 1-værelseslejligheder, som private bygherrer kan tjene mere på end større boliger.

I et nyt notat fra Københavns Kommune kan man læse, hvad der kan gøres på rådhuset i kampen mod høj husleje i ungdomsboligerne.

Og det ser ikke lyst ud, hvis man som ung studerende havde håbet på at få råd til at bo i en ungdomsbolig inden så længe.

Boom i ungdomsboliger

Igennem det sidste årti er der skudt adskillige 'ungdomsboliger' op i København. I 2021 bestod mere end halvdelen af alt nyt boligbyggeri i København f.eks. af ungdomsboliger.

Når nye boliger opføres efter de særlige regler for 'ungdomsboliger', må de være helt ned til 13 kvadratmeter, hvor grænsen ellers ligger på 40 kvadratmeter for nybyggeri.

De meget små boliger kan være en særligt god forretning for bygherrerne, der kan få et højere antal lejere ind på samme antal kvadratmeter — og samtidig er lejeindtægten pr. kvadratmeter normalt højere for mindre boliger.

Ungdomsboliger må ikke forveksles med 'studieboliger', der normalt også er små, men hvor det altid har været et krav, at lejeren skal være studerende.

I ungdomsboligerne måtte de private bygherrer tidligere leje ud til folk i fuldtidsarbejde — og i alle aldersgrupper. Og der var ingen kontrol med huslejen, der kun blev fastsat af det frie marked.

Dermed endte København med flere og flere bittesmå, og meget dyre, 1-værelses lejligheder "forklædt" som boliger til ungdommen.

Dén fest stoppede dog i december 2023, hvor man på Christiansborg besluttede, at kommuner fremover skulle kunne kræve i lokalplanen for nye byggerier, at lejerne i private ungdomsboliger skal være studerende.

De godt to år gamle regler gælder dog kun fremadrettet og har endnu ikke haft en effekt på markedet — ikke endnu, i hvet fald. Ifølge notatet fra Københavns Kommune boede der i 2025 studerende i færre end halvdelen af de private ungdomsboliger i byen.

Til gengæld boede der mindst én studerende i fire ud af fem af de almene ungdomsboliger og kollegieboligerne.

Så hvilke værktøjer har man til at gøre flere små, private boliger tilgængelige for unge og studerende?

Fingrene væk fra huslejen

Københavns Kommune slår fast i det nye notat, at kommunen bliver nødt til at holde fingrene væk fra de private huslejer. Det siger loven.

Eller sagt med deres ord: Kommunen har i dag ikke lovhjemmel til direkte at regulere huslejeniveauet i det private byggeri gennem byggetilladelser eller på anden vis for byggeri, der allerede er godkendt eller opført. Det vil kræve en lovændring.

Kommunens bedste våben mod høje huslejer fremadrettet er i stedet de lokalplaner, der sætter kravene til de bygherrer, der bygger nyt i byen.

Det er her, at kravet om studieaktivitet nu kan stilles, hvis bygherren vil bygge de helt små boliger efter reglerne om ungdomsboliger.

Fremtidige lokalplaners krav om studieaktivitet i de private ungdomsboliger kan “indirekte påvirke huslejeniveauet”, skriver Københavns Kommune.

Og det sætter kommunen sin lid til.

Det “forudsættes”, at bygherren af sig selv vil sænke huslejen, så den passer til de studerendes økonomi, står der i notatet.

Eller med andre ord: Når man nu kun kan leje ud til studerende, så er lejernes betalingsevne formentlig mindre, og derfor vil markedet af sig selv justere huslejen nedad.

De private bygherrer vælger dog fortsat selv, hvilken type boliger de vil bygge. Så det kan også være, at den nye kommunale mulighed for at stille krav om studieaktivitet blot betyder, at bygherrerne stopper med at bygge de helt små boliger efter reglerne om ungdomsboliger.

Flere på vej

For de mange lokalplaner, der blev godkendt inden december 2023, får byggeriet lov til at fortsætte ufortrødent. Man kan ikke stille de nye krav med tilbagevirkende kraft.

Det betyder, at der stadig er udsigt til opførsel af flere private ungdomsboliger uden krav om hverken alder eller studieaktivitet.

Præcis hvor mange af denne type ungdomsboliger, der er på vej, kan Københavns Kommune ikke oplyse.

Men kommunen kan fortælle, at der fra 2015-2025 er givet byggetilladelse til knap 12.000 private boliger på højst 50 m².

Det er ikke det samme som, at dette er det nøjagtige antal ungdomsboliger, der vil blive opført efter de gamle regler. Men det giver et praj om, hvad der er i vente.

For de boliger, der allerede er givet byggetilladelse til uden studiekrav, er der kun én ting, Københavns Kommune kan gøre: tale med bygherrerne og forsøge at overbevise dem om kun at udleje til studerende.

Bygherrerne har dog ingen forpligtelser til at nikke ja til Københavns Kommunes ønsker.

Københavns Kommune må også nøjes med at se på, hvis en bygning senere sælges videre, og den nye ejer sætter huslejen i vejret.