150 nye boliger på vej i Kulbane­kvarteret

En gasbeholder på det lokale gasværk eksploderede med en kraft, der knuste ruder kilometer væk og kostede fem mennesker livet.

Da støvet lagde sig, efterlod det et fysisk og mentalt tomrum i bydelen — og en 70 meter bred grusstribe endte med i årtier at lægge øde hen som et blankt lærred til en motorvej, der aldrig kom.

Det meste af den blev i 2021 lavet om til den nye 'Kulbaneparken'.

Men 2020-planerne om også at opføre det nye Kulbanekvarter mellem parken og Grønttorvet har haft svært ved at komme ud af starthullerne.

Det kommer de nu.

Den manglende bro til Grønttorvet

Boligorganisationerne PAB og FA09 har for få dage siden indgået en aftale om at opføre 150 almene boliger ved Retortvej, der netop skiller det nye kvarter fra de mange boliger i den moderne bydel Grønttorvet.

Byggeriet er tegnet af ERIK Arkitekter og indskriver sig i planerne for hele kvarteret med varme teglstensfacader i jordnære farver.

Som så meget andet nybyggeri i Købenavn bliver de mange lejligheder konstrueret i ét samlet byggeri men beklædt med facader i forskellige nuancer for at skabe lidt æstetisk variation.

Bygningerne skyder op i syv etager, men med små forskydninger, der også skal hjælpe dagslyset med at finde vej ind i de fælles gårdrum.

Politiske muskler bag byggeriet

At de 150 boliger nu bliver til virkelighed, er en konkret realisering af målsætningen om, at hver fjerde bolig i det nye kvarter skal være almen.

Men projektet har også krævet medvind fra Christiansborg for at kunne lade sig gøre.

Stigende priser på materialer og grunde har længe gjort det vanskeligt at bygge almene boliger i hovedstaden.

Hele målet med almene boliger er, at huslejen skal være så lav som muligt, og derfor skal de bygges inden for det såkaldte 'rammebeløb' — et maksimalt byggebeløb pr. kvadratmeter, som den almene boligorganisation skal holde sig inden for.

Rammebeløbet fastsættes af staten, og da det har ligget fast i flere år, er det blevet sværere og sværere at bygge alment i København i takt med, at grundpriserne er eksploderet, og at der har været store prisstigninger i byggesektoren.

Men en politisk justering fra Christiansborg har nu åbnet døren mere op.

Fra 1. januar kan rammen i København nu hæves med op til 20%, hvilket gør det nemmere for de almene selskaber at købe de dyre grunde. Samtidig indeksjusteres beløbet nu hvert kvartal, så det ikke bliver overhalet af det Københavnske marked, hvor boligpriserne alene i 2025 steg med mere end 20%.

Et større rammebeløb vil kunne mærkes på huslejen i de færdige boliger. Men det er altså et kompromis man har valgt for at kunne tilbyde boliger i København, der trods alt er billigere end lejeboliger på det private marked, hvor f.eks. en pensionskasse skal generere et afkast på sin investering i at opføre boligerne.

Med hævelsen af rammebeløbet kan man måske sige, at de nye beboere i Valby vil komme til at betale "mindre mindre", hvis vi leger med på, hvordan en kendt politiker engang udtrykte det.

En almen boligforening skal ikke generere et afkast men blot kunne dække sine egne udgifter til at opføre og vedligeholde boligerne.

En bydel for alle generationer

Når Kulbanekvarteret engang står færdigt, vil det rumme i alt 45.000 m² boliger fordelt på private og almene lejemål side om side med de eksisterende blokke fra 60'erne, der flankerer Kulbaneparken.

Men en bydel er mere end blot boliger. Centralt i kvarteret vil der også blive opført en ny daginstitution, som skal afhjælpe en stor mangel på pasningspladser i Valby.

Institutionen bliver nabo til både de nye boliger og den grønne kile, mens omfattende stisystemer skal gøre det let for bløde trafikanter at bevæge sig frit mellem Grønttorvet, Kulbaneparken og det nye kvarter lige midt imellem.