Hvordan kan man skabe en varieret bydel for alle?

Både Københavns Kommune og grundejerne DSB Ejendomme og Freja ønsker en blandet bydel med varieret arkitektur, alternative boformer, et aktivt fællesskab og en grøn profil.

Skal den nye bydel på baneterrænet mellem Vesterbro og Sydhavn leve op til målsætningen, skal både kommune og grundejere tænke i nye baner. Andre nye bydele i København — som Nordhavn, Sydhavn, Carlsberg og Islands Brygge Syd — beskyldes ofte for at være monotone, for at mangle fællesrum og for prismæssigt at være for svært tilgængelige for flertallet.

Jes Møller, der er formand i Byplanlaboratoriet, har flere bud på, hvordan man kan skabe en varieret arkitektur og samtidig give flere adgang til at bo i Jernbanebyen. 

En blandet by starter med en plan

Visionerne for Jernbanebyen inkluderer, at der bliver opført bofællesskaber på tværs af generationer, og at byggefællesskaber får mulighed for at opføre deres egne boliger.

Grundejerne ønsker ogss, at Jernbanebyen bliver "en bydel baseret på bæredygtige og klimavenlige principper. Fællesskabet og det sociale liv skal være i højsædet, og det skal understøttes af en alsidig arkitektur.”

Dét udtaler Carsten Rasmussen, direktør i statens ejendomsselskab Freja, sammen med DSB Ejendomme i en fælles pressemeddelse. Her annoncerer de to grundejere, at de i samarbejde med Københavns Kommune vil udskrive en konkurrence om en helhedsplan for Jernbanebyen.

Netop helhedsplanen bliver afgørende for, om vi kommer til at se visionerne folde sig ud i virkeligheden.

»Det væsentlige spørgsmål bliver, hvordan den helhedsplan, der bliver lavet, sikrer diversitet i boligtyper, herunder de bo- og byggefællesskaber, som man politisk gerne vil have,« siger Jes Møller.

Om nogen kender han mekanikken bag byudvikling, og hvordan man som byplanlægger kan løfte de politiske visioner.

Ud over sit formandskab for Dansk Byplanlaboratorium har han mange års erfaring med byudvikling — senest som projektdirektør i udviklingsselskabet Køge Kyst og tidligere i ledende stillinger i Køge Kommune og det hedengangne Hovedstadens Udviklingsråd. Og så kender han en del til, hvordan tyske byer udvikler bydele i samarbejde med byggefællesskaber. 

»Helhedsplanen bliver en form for aftaledokument mellem kommunen og grundejerne omkring, hvad der skal opføres — for eksempel med hensyn til boligtyper, størrelser og ejerformer. Og det er i helhedsplanen, at principperne for den fysiske udvikling bliver lagt fast — for eksempel hvor store byggefelter, man opererer med, og hvilke arealer, man udvikler selv, og hvilke man sælger videre til andre bygherrer,« forklarer Jes Møller.

Kort sagt anviser planen, hvem der får mulighed for at bygge hvad, hvorhenne og til hvem.

Vil man have en blandet by, hvor der er plads til forskellige boligformer og størrelser — og hvor der også bor indbyggere uden guld på bunden af skattekisten — så er der 400.000 kvadratmeter i Jernbanebyen, hvor man kan prøve nye tanker af.

Monoton arkitektur og dyre ejerboliger

Det koster knaster at købe en lejlighed i Carlsberg Byen, på Islands Brygge Syd eller i Århusgadekvarteret i Nordhavn. Der er også mange, der ikke kan betale huslejen i bydelenes nye almene boliger. Og samtidig er der efterhånden bred enighed om, at rigtig meget af det nyopførte boligbyggeri i København er arkitektonisk monotont. 

Én af årsagerne er den model, man udvikler bydelene efter. Det offentlige udviklingsselskab By & Havn — der er 95% ejet af Københavns Kommune — har stået bag mange af de nye bydele i København.

Selskabet udbyder primært meget store byggegrunde, når de sælger ud af københavnernes jord. Det betyder, at det i praksis hovedsageligt er store developere — pensionskasser og andre store, private ejendomsudviklere — der har økonomien til at være med. Mange kommuner landet over bruger samme model.

Spørgsmålet er: hvorfor?

»Der er ikke en enkel forklaring. Jeg tror, at det på mange måder er den nemmeste måde for udbyderne. De bruger færre ressourcer, får penge ind og har en lokalplan, der fungerer som styringsredskab. Det er tillokkende. På den anden side af hegnet står meget store private bygherrer, der også ønsker storskala byggeri, fordi det er rationelt for dem,« siger Jes Møller og fortsætter:

»Det ligger i den organisationsmodel, vi har fået i Danmark. Det er for begge parter en enklere måde at gøre det på — men det har sin pris.«

Prisen er altså blandt andet bydele med meget store bygninger i en ofte monoton arkitektur. Selvom arkitekter i dag bruger forskellige kneb til at variere facadernes udtryk — som for eksempel forskellige farver mursten — er de nye boligbebyggelser relativt ensartede, udenpå som indeni.

Store grunde til store udviklere

I Århusgadekvarteret i Nordhavn forærer de mange gamle industribygninger området noget arkitektonisk variation og karakter. Men også udviklingen af Københavns nyeste bydel illustrerer den model, som By & Havn — og flere kommuner i Danmark — udvikler efter. 

Byggegrundene til boliger er relativt store, og dét afgør, hvem der har mulighed for at byde ind på dem: primært store developere, der har økonomiske muskler til at være med. Og for de store developere giver det økonomisk bedst mening at opføre én stor bygning på grunden. 

Samtidig har lave renter, stor efterspørgsel og en relativt høj andel af ejerboliger løftet priserne i nye boligområder i vejret, ikke mindst i Nordhavn. 56.000 kr. betaler man i snit for en enkelt kvadratmeter i Århusgadekvarteret ifølge tal fra Boligsiden.dk fra januar. Skal man låne pengene til 90 m² lejlighed, kræver det to årlige indkomster på 750.000 kr. Med kun ét alment boligbyggeri er det med andre ord næsten umuligt for sygeplejersken eller buschaufføren at blive en del af Århusgadekvarteret.

Og når der tages fat på at udvikle resten af Nordhavn, kan man også få en æstetisk udfordring. I modsætning til i Århusgadekvarteret har man nemlig ikke en lang række bevaringsværdige bygninger til at skabe karakter og variation fra starten. Det hele skal bygges fra bunden.

Ønsker man nye bydele med en alsidig arkitektur, og at give flere mennesker mulighed for at bo der, kan byggefællesskaber altså være en del af løsningen, mener Jes Møller. Men vejen dertil kræver, at man kigger på hele mekanikken bag: byggegrundenes størrelse, måden man udbyder grundene på, og hvordan man afgør, hvem der vinder retten til bygge.

Det er et spørgsmål om skala

I Tyskland har byer som Hamborg, Berlin og Tübingen gode erfaringer med at udvikle nye bydele i samarbejde med byggefællesskaber, hvor små grupper af private går sammen om at købe en lille stump jord og i fællesskab opfører et byggeri — ofte i form af etagebebyggelser med lejligheder.  

Dén model har overvejende skabt en mangfoldig arkitektur, kvalitet i byggeriet og har tiltrukket engagerede borgere.

I Hamborg står byggefællesskaber for helt op til 20 procent af byggeriet i nye bydele. Da boligerne ofte ender med at være billigere end i de meget store karréer opført på én gang af en professionel udvikler, giver de bedre mulighed for, at mennesker med forskellige indkomster kan bo i den tyske storby, der ellers ligesom København oplever et stigende pres på boligmarkedet.

Erfaringer fra Tyskland viser, at byggefællesskaber kan spare omkring 15% på boligens pris, fordi de springer developer-leddet over og selv varetager processen med at udvikle og opføre byggeriet. 

Skal byggefællesskaber få mulighed for at bygge i Jernbanebyen, er det »først og fremmest et spørgsmål om skala — altså byggegrundenes størrelse,« fortæller Jes Møller. 

Dét flugter med et ændringsforslag til Kommuneplan 2019, som Alternativet fik politisk tilslutning til i december 2019. Ændringen betyder, at der i Jernbanebyen nu skal være "særligt fokus på fastlæggelse af mindre byggefelter med henblik på bl.a. byggefællesskaber af hensyn til ønsket om differentieret bebyggelse."

Freja skal — ligesom for By & Havn — indtjene det højest mulige provenu på salg af ejendomme. Kan det stå i vejen for at selskabet kan udbyde mindre grunde?

»Der er ikke noget formelt, der står i vejen for at udbyde mindre grunde,« siger Jes Møller og fortsætter »At gå ned i størrelse behøver heller ikke at give udbyder en lavere pris for grunden. Men hindringer kan være udbyders vanetænkning eller vurdering af økonomiske risici.«

Karréer i skiver

Men grundenes størrelse alene er ikke nok, hvis man vil gøre det muligt for byggefællesskaber at bygge i Jernbanebyen.

Man skal også overveje, hvordan man udbyder grundene, og det kan være en god idé at lægge noget elastik ind i udbudsformen.

Jes Møller mener, at Københavns Kommune, DSB Ejendomme og Freja kan lade sig inspirere af den sydtyske by Tübingen, der har hele bydele bygget af byggefællesskaber.

Kommunen udvikler her nye bydele i karréstrukturer. Men i stedet for at udbyde hele karréen på én gang, skærer kommunen karréen op i ’skiver’, som i størrelse bliver tilpasset de enkelte byggefællesskabers arealbehov. Bruger man dén metode i Jernbanebyen, får byggefællesskaber — og også mindre boligselskaber og ejendomsudviklere — mulighed for at være med.

Bydelen vil så få bygninger i forskellige størrelser, materialer og udtryk — som vi kender det fra Københavns brokvarterer i dag.

»Det er en historisk velkendt metode, og sådan man traditionelt har udviklet Københavns brokvarterer tilbage fra slutningen af 1800-tallet. Det giver en variation i størrelse og detaljering, men også en helhed,« siger Jes Møller. 

På det nærliggende Vesterbro kan man se, hvordan det kan se ud. De enkelte bygninger har lidt forskellige højder og facader med vinduer, porte og gesimshøjder, der varierer. Nogle bygninger har karnapper og andre altaner.

Men de fleste er fem etager høje, har et tag af tegl, og sammen skaber de en helhed og et gadebillede, som de fleste mennesker er enige om, at det er rart at opholde sig i.

Andre værdier end økonomi

Teknikaliteter som byggegrundenes størrelse og udbudsformen har altså indflydelse på, hvem der får mulighed for at byde ind på byggeretten. Men også andre forhold kan påvirke, hvem der får lov at bygge i Jernbanebyen — for eksempel bæredygtighed og social mangfoldighed.

DSB Ejendomme og Freja ejer størstedelen af de arealer, der skal udvikles, og de skal sælges til markedspris. Men økonomien behøver ikke være afgørende.

»Offentlige grundejere kan udbyde grunde og sælge til højestbydende. Men man kan også udbyde til fast pris og skabe et udbud, hvor man ikke konkurrerer på prisen, men på projektet,« forklarer Jes Møller.

Sidstnævnte metode kan være med til at indfri ambitionerne om at skabe en grøn bydel — for eksempel hvis bygningers CO2-udledning bliver et konkurrenceparameter.

Mange byggefællesskaber har ambitioner om at bygge og leve klimavenligt. Det giver sig udslag i deres valg af holdbare byggematerialer og dyrere energiløsninger — men alligevel ender boligerne altså ofte med at være billigere end at købe en standardbolig i en færdigudviklet storkarré.

Social bæredygtighed kan være et andet parameter, som flugter med visionerne for Jernbanebyen. Bydere på grundene kan for eksempel være bofællesskaber, der ønsker at opføre bygninger med boliger til singler — eller måske vil de gøre plads til udsatte borgere, invitere seniorer til banko i stueetagen eller tilbyde naboerne italiensk undervisning om aftenen.

Intentioner af denne slags kan komme i spil, hvis selve projektet og ikke prisen er afgørende for, hvem der ender med at få lov at købe en bid af DSBs og Frejas grunde.

Også bygningens udtryk og bidrag til omgivelserne kan man tænke ind i udbuddet. På den måde kan man vælge bygninger, der skaber rum for det liv mellem husene, som grundejerne og kommunen ønsker sig.

Skruer man lidt på maskineriet bag byudviklingen, kan nye muligheder og scenarier altså opstå — og bidrage til at skabe den blandede bydel, som nu er den erklærede målsætning for Jernbanebyen.

Københavns Kommune, DSB Ejendomme og Freja har også planer om at inddrage borgere og fagmiljø i den proces, der skal få skruet alle knapperne over på den bedste indstilling.

Mens arkitektkonkurrencen står på, vil grundejerne afholde møder og events, som er åbne for alle der ønsker at præge udviklingen af Jernbanebyen med idéer og holdninger. Et advisory board med eksperter fra en bred vifte af brancher vil også blive nedsat.