Ny analyse: Ja, flere boliger dæmper vækst i boligpriser

Det viser den seneste befolkningsprognose fra Københavns Kommune, der dermed understreger behovet for at sikre boliger, folk kan betale.

Og ifølge en ny analyse, som Deloitte har lavet for netop Københavns Kommune, kan flere boliger være en del af svaret på dén udfordring.

For der er sammenhæng mellem boligudbud og boligpriser.

Det kan lyde som sund fornuft, men da der i mange af verdens storbyer har været massive stigninger i boligpriserne trods heftig byggeaktivitet, er der løbende blevet stillet spørgsmålstegn ved konventionel logik om udbud og efterspørgsel.

Priserne presses op

Overordnet konkluderer den nye analyse, at:

• Boligpriserne i København vil fortsætte med at stige frem mod 2040.
• Flere nye boliger lægger en dæmper på prisstigningerne.
• Man opnår den største effekt på priserne ved at bygge i København og på Frederiksberg.

Det sidste års tid har stigningerne virkelig taget fart, og Boligsiden beregnede i oktober, at priserne på ejerboliger var steget med 20% på blot ét år.

Fra 2011 til 2023 steg priserne på ejerboliger i hovedstaden dog med mere beherskede 4% om året i gennemsnit.

Det er dog stadig mere end den årlige stigning i reallønnen. Og ifølge analysen — der kun ser på effekten af at bygge flere ejerboliger — forventes de i fremtiden at stige endnu hurtigere, nemlig med 5% årligt frem mod 2040.

Det er langt over væksten i reallønnen, der forventes at ligge på 1,2% årligt — og dermed vil gabet mellem lønindkomster og boligpriser vokse kraftigt de kommende 15 år, hvis fremskrivningerne holder:

En gennemsnitlig, mindre ejerlejlighed, der i dag koster tre millioner kroner, når op over seks millioner kroner i 2040 — altså en stigning i prisen på over 100%.

En gennemsnitlig lønmodtagers indkomst vil derimod kun være knap 20% højere end i dag, og dermed vokser gabet mellem lønindkomster og boligpriser fortsat.

Flere boliger holder prisstigninger i ro

Problemet er ikke nyt, og det er diskussionen om, hvad løsningen er, heller ikke.

Et omdrejningspunkt i dén debat er spørgsmålet om, hvad flere boliger betyder for boligpriserne.

Og her giver Deloittes analyse umiddelbart ammunition til dem, der mener, at nybyggeri er afgørende for at sikre rimelige boligpriser.

Ifølge analysen er der nemlig en klar sammenhæng mellem udbuddet af boliger og prisstigningerne.

På langt sigt, konkluderer Deloitte, vil et større udbud af boliger dæmpe prisudviklingen, mens en øget efterspørgsmål bærer ved til prisbålet.

Kul under byggekedlerne

Dermed kunne man tro, at løsningen ligger lige til kommunens højreben: Byg (endnu) flere boliger.

Helt så enkelt er det dog ikke.

Ifølge analysen vil en stigning på 1% i indbyggernes disponible indkomst øge boligpriserne med hele 4-5%.

En stigning i udbuddet af boliger på 1% vil derimod kun reducere priserne med 2,5-3%.

Dét betyder, at der skal bygges ikke mindre end 100.000 nye lejligheder inden 2040, hvis boligpriserne ikke skal stikke af fra lønningerne, konkluderer analysen.

I dag er der cirka 345.000 boliger i Københavns Kommune og omkring 57.000 på Frederiksberg.

Hovedstaden skal altså øge hele byens boligmasse med 25% på 15 år, hvis priserne ikke skal stikke af fra reallønnen.

Det er langt over både det demografiske behov og antallet af nye boliger, Københavns Kommune forventer at bygge de kommende år.

Skal man blot dæmpe prisvæksten til at matche reallønnens, bør man f.eks. alene i 2028 bygge omkring 200.000 nye bolig-kvadratmeter i stedet for de 80.000 der skal til for at følge med den forventede befolkningsvækst.

Usikkerhed og faglig uenighed

Med den kroniske pladsmangel — og det for langsomme byggeri — i København kan det være oplagt at overveje, om efterspørgslen på boliger kan efterkommes ved at bygge nyt i omegnskommunerne.

Men nej, lyder det nedslående svar i analysen. For hver kvadratmeter, der bygges inden for kommunegrænsen, skal der bygges mindst fire i omegnskommunerne for at opnå samme effekt på priserne i København.

Som altid, når det handler om langsigtede fremskrivninger, er der dog usikkerheder forbundet med konklusionerne.

Samtidig er der noget uenighed i faglige kredse om, hvor stærk sammenhængen mellem udbud og boligpriser egentlig er i verdens metropoler.

For eksempel finder et britisk studie — modsat Deloitte — at flere boliger i de mest eftertragtede områder af de store byer kun har en ganske lille effekt på priserne.

Andre argumenterer for, at det er meget svært at bygge sig ud af problemet, fordi flere boliger skaber mere aktivitet og gør byen mere attraktiv, så efterspørgslen blot øges endnu mere.

I sidste måned kom regeringen i øvrigt med et nyt boligudspil, der skal give København bedre muligheder for at bygge flere nye ejerboliger frem for private udlejningsejendomme.

Det kan du læse mere om her.